解读《关于调整和优化普洱市住房公积金使用相关政策的通知》

《关于调整和优化普洱市住房公积金使用相关政策的通知》政策解读

一、本次政策调整和优化的背景

2021年12月，中央经济工作会议提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”；2022年4月29日中共中央政治局会议强调“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”。为贯彻落实党中央决策部署和省市有关要求，根据《普洱市促进房地产市场平稳健康发展十九条措施》（普政办发〔2022〕44号）文件，为进一步满足缴存职工基本住房需求，支持职工改善性合理住房需求，经市住房公积金管理委员会会议审议通过，市公积金中心出台了《关于调整和优化普洱市住房公积金使用相关政策的通知》（以下简称《通知》）。

二、《通知》主要内容解读

（一）提高个人住房公积金的贷款额度

1.缴存职工家庭购买首套或二套自住住房，申请个人住房公积金贷款，借款人单方正常缴存住房公积金的和借款人夫妻双方正常缴存住房公积金的，贷款最高额度分别在原基础上增加10万元。

2.贷款最长期限和住房套数认定按原规定执行。住房套数的认定标准采用认房的方式确定，以申请人家庭成员名下（含借款申请人、配偶和未成年子女）在缴存地、购房地、贷款申请地家庭住房情况查询证明上实际拥有的住房套数进行认定。

3.我市住房公积金贷款额度的调整是根据我市缴存职工购房资金需求，结合我市房地产业目前现状和今后发展趋势提出的，坚持责权对等、贷款普遍性、满足职工基本住房需求和资金充分运用原则，不仅有利于进一步发挥住房公积金制度在帮助中低收入家庭购买住房时的重要资金保障作用，实现住房公积金服务于民生的目标，而且有利于促进我市房地产产业持续健康发展和经济稳步增长。

4.在此次政策优化和调整中，为贯彻落实市人才工作领导小组办公室对我市人才服务保障机制要求，对我市引进高层次人才施行差别化的住房公积金保障政策，我市高层次人才住房公积金贷款最高额度在原有额度基础上上浮20%，执行时间与市人才工作领导小组办公室出台政策保持一致。

（二）下调个人住房公积金贷款首付款比例

1.对拥有1套住房并已结清相应商业银行住房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的，最低首付比例从原来的30%调整为不低于20%，贷款利率按原规定执行；

示例：王女士购买二套住房，总房价为80万元，按原政策，王女士需交首付款24万元以上，政策调整后，若王女士已结清相应商业银行住房贷款，只需交纳购房首付款16万元以上，王女士与未调整政策前可以少交8万元的购房首付款。

2.对拥有1套住房但未结清相应商业银行住房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的，最低首付款为30%，贷款利率按原规定执行。

3.缴存职工家庭申请住房公积金贷款首付比例认定，以中国人民银行个人征信报告记载的住房贷款记录作为住房公积金贷款首付认定方式。

4.下调缴存职工家庭为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的首付款比例，可以缓解缴存职工家庭购买改善性住房的资金压力，充分发挥住房公积金制度的住房保障作用。

(三)调整住房公积金缴存职工提取住房公积金和结清贷款后申请办理个人住房公积金贷款间隔时限

1.缴存职工家庭提取住房公积金后（含购建房、租房、偿还商业银行贷款提取），次月即可申请办理个人住房公积金贷款。

2.缴存职工结清住房公积金贷款后，次月即可申请办理个人住房公积金贷款。

3.缴存职工结清公积金贷款后，重新申请办理贷款业务时，所提供的购房凭证不能为已结清公积金贷款的同一套房，继续执行同一购建房行为不得重复申请贷款的规定。

4.调整住房公积金缴存职工提取住房公积金和结清贷款后申请办理个人住房公积金贷款间隔时限，可以进一步解决缴存职工对购房资金的急需问题，及时办理贷款，加快提高资金使用率，增强广大缴存职工购买力，降低购房成本。

(四)支持缴存职工合理住房需求，进一步优化公积金贷款有关付款规定，取消“缴存职工因购房全额付清本次所购住房房款的，不予申请个人住房公积金贷款”的规定

1.全额付清购房款的缴存职工家庭，仅限申请办理现房抵押贷款（含二手房贷款）。

2.全额付清购房款，向房地产开发企业购买期房的缴存职工家庭，在未取得该套房屋产权证或不能提供其它房产作为抵押的不得申请办理贷款。

取消的原因：一是缴存职工家庭在购建房（含二手房）时为享受售房企业（人）给予的优惠和二手房交易时需全额付清房款才能办理产权过户手续，必须通过其他筹资方式才能付清购房款，导致部分缴存职工不能享受住房公积金贷款。二是进一步体现我市公积金使用政策的有效性、公平性，可以让更多的缴存职工享受到住房公积金制度优惠，充分发挥住房公积金在住房保障方面的作用。

(五)在原开展个人住房公积金按揭组合贷款业务基础上开展二手房组合贷款试点业务

1.住房公积金缴存职工在购买自住住房（二手房）资金不足时，向普洱市住房公积金管理机构申请办理个人住房公积金贷款最高额度后，还不足以支付全部购房款情况下，可在办理住房公积金个人住房贷款的同时办理商业银行二手房个人住房贷款。

2.二手房组合贷款业务具体开办时间和申请办理条件、流程，中心另行发布通知。

3.通过开展二手房组合贷款业务，缴存职工不仅能够享受到住房公积金的政策保障，还能通过承办业务银行的信贷资金进一步增强购买自住住房的融资能力。

(六)开展个人商业住房贷款转个人公积金住房贷款业务

1.商业性个人住房贷款转住房公积金贷款指公积金缴存职工家庭购买自住住房时已在商业银行办理商业性个人住房贷款，在符合住房公积金贷款条件下，将商业性个人住房贷款转为住房公积金贷款，享受住房公积金贷款利率。

2.商业性个人住房贷款全部余额转为公积金贷款的业务称为商转公贷款业务；商业性个人住房贷款部分余额转为公积金贷款的业务称为商转组贷款业务。

3.开展个人商业性住房贷款转住房公积金个人住房贷款业务具体开办时间和申请对象及办理条件、流程，中心另行发布通知。

开办的原因：一是将更好的发挥住房公积金在住房保障中的作用，充分保障缴存人权益，进一步减轻住房公积金缴存职工住房商业银行贷款偿还压力，最大限度节约职工购房成本。二是回应缴存职工的诉求期盼，为广大缴存职工提供更人性化、更令人满意的服务方式和实实在在的“福利”。

(七)扩大住房公积金提取使用范围

1.开办提取公积金优先偿还个人住房公积金贷款后剩余公积金账户余额可以提取偿还商业银行住房贷款业务

示例：王女士购买自住住房，分别向公积金中心和商业银行办理了购房贷款，按原政策，王女士只能先提取公积金结清公积金贷款后，才能将剩余公积金账户余额按年提取偿还商业银行住房贷款，政策调整后，王女士可以提取个人账户公积金余额偿还公积金贷款的同时将剩余公积金账户余额提取偿还商业银行住房贷款。

2.开办支持缴存职工提取住房公积金用于城镇老旧小区改造项目和既有住宅加装电梯项目业务

(1)为进一步发挥住房公积金服务缴存职工改善居住条件的积极作用，减轻缴存职工家庭老旧小区改造和加装电梯费用支出带来的经济压力，允许缴存职工家庭可以申请提取其名下的住房公积金，用于支付老旧小区自住住房改造和加装电梯中个人实际出资的部分。

(2)开展此项提取业务具体时间和提取条件中心将另行发布通知。

(八)开展个人住房公积金贷款还款方式变更、贷款期限变更、抵押人（担保）变更业务

为方便群众，充分体现住房公积金便民利民的政策优势，进一步开展办理个人住房公积金贷款还款方式变更、贷款期限变更、抵押人（担保）变更业务。

1.个人住房公积金贷款期限变更是指住房公积金借款人正常偿还住房公积金贷款12个月（含）以上的，在履行贷款合同期间，可以申请办理变更还款方式业务一次。还款方式分为等额本息和等额本金。

2.个人住房公积金贷款期限变更是指贷款期限在五年期以上的个人住房公积金贷款的借款人，在公积金贷款合同期限内申请缩短贷款期限或在最长贷款年限内延长贷款期限。

3.个人住房公积金抵押人（担保）变更是指贷款期限在五年期以上的个人住房公积金贷款的借款人，因原抵押房产发生变更行为，可以申请用其它具有房屋产权的房产进行变更抵押物。

4.开展以上变更业务的具体时间和办理条件及渠道，中心将另行发布通知。

(九)实施我市住房公积金资金流动性风险管理措施

为贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，进一步防范和控制住房公积金资金流动性风险，保障资金安全有序高效运行，合理引导住房需求，保障基本刚需，支持改善需求，抑制投资投机性购房，促进我市房地产市场持续稳定健康发展，在政策执行过程中出现资金流动性风险，将优先保障首套普通住房职工购房需求、实行贷款轮候制等方式执行，具体为：

1.在市住房公积金管理委员会领导下，由市公积金中心具体负责公积金资金流动性风险的应急防范和管控工作。

2.原则上当个贷率在88%（含）—90%（预警红线）之间连续3个月及以上，资金需求量大，且个贷率有持续上升趋势时，对贷款发放实行轮候制度，设置公积金贷款轮候期，阶段性暂停缴存职工商业银行住房贷款转住房公积金贷款业务，重点保障首套刚需群体购房。轮候的顺序为：首套或首次使用公积金贷款优先于二套或第二次使用公积金贷款，二套或第二次使用公积金贷款政策的，采取按申请时间顺序办理。

3.是否启动贷款轮候制由市公积金中心对公积金业务和资金运行情况进行全面系统分析研判，根据个贷率、资金运行、银行存款、增值收益等情况进行综合分析后决定，一经启动，市公积金中心通过门户网站、微信公众号等渠道向社会发布，及时控制化解矛盾，防止风险扩散蔓延，保障资金安全。

4.当个贷率连续3个月低于88%，且呈持续下降趋势，从次月起恢复常态管理。

三、保障措施和下一步工作举措

为保障业务顺利开办，市公积金中心承诺将严格做到：一是牢固树立“今天再晚也是早，明天再早也是晚”的效率意识，推行项目工作法、一线工作法、典型引路法，大力弘扬“马上就办、真抓实干”的作风，加快调整和优化后政策业务规程制定和信息系统改造，尽快将此次调整和优化的住房公积金使用有关政策落地实施；二是加大对公积金新政策的宣传力度，确保政策宣传到位、政策解读透彻，及时转发相关政策和动向，确保住房公积金政策惠及更多缴存职工；三是加强住房公积金业务日常管理，适时调整相关业务细则，及时应对在工作中出现的新问题新情况。

四、执行时间和范围

（一）本通知实施前的贷款政策、提取范围等与本《通知》不一致的，按本《通知》执行。本《通知》内容未涉及的，仍按原政策执行。

（二）此次调整和优化的相关政策实施范围为全市住房公积金缴存职工（含自愿缴存者）及符合异地贷款条件的缴存职工。

（三）此次调整和优化相关政策的具体办理规定等事宜中心将及时通过普洱市人民政府网站、普洱市住房公积金公共服务平台、官方微信公众号等渠道进行发布。

（四）如遇国家政策调整，以国家和上级政策为准。

解读机构：普洱市住房公积金管理中心

解读科室：普洱市住房公积金管理中心信贷科、归集科

联系电话：市公积金中心信贷科：0879-2889710；

            市公积金中心归集科：0879-2889018。

文件原文链接：http://www.menglian.gov.cn/info/60074/636931.htm#newsid